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土地權利變更登記-土地法第 73-1 條之理論與實務
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土地權利變更登記-土地法第 73-1 條之理論與實務

張曼隆*
 
土地法 73-1 第一項 土地或建築改良物,自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者,經該管直轄市或縣市地政機關查明後,應即公告繼承人於三個月內聲請登記;逾期仍未聲請者,得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由,其期間應予扣除。
 
說明 一、
1147  (繼承之開始) 繼承,因被繼承人死亡而開始。
1148  (繼承之標的-包括的繼承) 繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。
1151 (遺產之公同共有)
繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。
1152 (公同共有遺產之管理)
前條公同共有之遺產,得由繼承人中互推一人管理之。
1153 (債務之連帶責任)
繼承人對於被繼承人之債務,負連帶責任。繼承人相互間對於被繼承人之債務,除另有約定外,按其應繼分比例負擔之。
 
不可歸責 所謂不可歸責於當事人,有兩含意:一是當事人對事情的變化無法事人防止無法避免。如果當事人對能防止,能避免的事變沒有採積極措施,則應承擔因此所造成的損失。 二是當事人對事情的變化的後果無法克服,也就是說當事人因事情變化後,無法替代履行,無法採取任何補救措施或採取何補救措施遭超出其負擔能力。
 
判例:
裁判字號:裁判日期: 民國 88 11 19 判字第3900
要  旨: 按土地法第七十三條之一第一項規定之立法目的,係在防止繼承人逾期怠不申請繼承登記,本件原告其非怠於辦理繼承登記,詎被告仍援引內政部八十五年五月十八日台 (八五) 內地字第八五○五○八四號函釋意旨所稱:逾期三個月未辦繼承登記,係指逾三個月仍未依規定向登記機關申辦登
記者而言,而謂原告縱已申報遺產稅,惟尚未向登記機關申辦繼承登記,仍有土地法第七十三條之一第一項規定之適用,顯與該規定立法目的不符。
 
說明二、土地法第七十三條之一立法意旨 
 
繼承登記的目的在儘速確定每個繼承人的權利範圍,倘時間拖延過久,各人的權利範圍未能確定,容易造成使用上及權利上之糾紛,再加上繼承人如分散各地或又再次發生繼承情形,勢必造成繼承人的增加,使不動產的權屬關係更加複雜,使用或處分上更容易產生糾紛,如年代久遠,後代子孫甚至不知有
                          
*眾望法律事務所 律師(所長) 中華民國仲裁協會仲裁人 律師公會全聯會律師倫理委員會委員
本文於94412日發表於社團法人台北縣地政士公會,因時間久遠,原稿已散失,本件為該文字大綱,刊登於眾望法學論著網。
 
未辦繼承的不動產而遭受損失。此種情形不但造成繼承人間的糾紛,影響土地利用,同時對或國家、社會整體土地的利用與管理也有不利影響。故為解決久未辦理繼承登記的困擾,土地法第七十三條之一規定土地或建築改良物自繼承開始之日起,如逾期未辦繼承登記,經地政機關列冊管理滿十五年仍未辦理登記者,即移請國有財產局公開售,繼承人得按法定應繼分就標售金額向國有財產局申請提領價金,逾十年未提領者,即歸屬國庫。如經標售五次仍未標出者,即登記為國有,自登記完畢之日起十年內,原繼承人得檢附證明文件就其法定應繼分按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。其立法意旨在於督促繼承人儘速申辦未辦繼承登記的不動產,並促進土地之有效利用。
 
說明三、地政機關對未辦繼承登記土地及建物改良物之處理方式為何? 
為執行土地法第七十三條之一有關列冊管理之規定,內政部於八十九年七月二十五日訂頒「未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點」作為地政機關執行之依據。依該要點第七點規定,地政機關列冊管理之土地或建物,其登記簿所有權部其他登記事項欄應註明列冊管理機關、日期及文號。故民眾可於土地或建物登記簿謄本中查知所繼承之不動產是否經地政機關列冊管理。
說明四、繼承不動產權利如不辦理登記對權益有何影響?
1.自繼承開始之日起,超過六個月未辦理繼承登記,將被處以罰鍰:土地總登記後,土地    權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時,應為變更登記。繼承記自繼承開始之日起,六個月內為之。聲請逾期者,每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。(土地法第七十二條及第七十三條規定參照)
2. 不能處分所繼承之不動產權利:因繼承,於登記前已取得不動產物權者,非經登記,不得處分其物權(民法第七百五十九條參照)。故繼承人如不辦理繼承登記,即不能出售所繼承之不動產或向銀行抵押貨款,將影響自身財產權益。
3. 將被地政機關列冊管理,管理十五年期滿仍未辦繼承登記者,移請國有財產局標售:土地或建築改良物,自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者,經該管直轄市或縣市地政機關查明公告繼承人於三個月內聲請登記;逾期仍未聲請者,由地政機關予以列冊管理,但有不可歸責於聲請人之事由,其期間應予扣除。列冊管理期間為十五年,逾期仍未聲請登記者,由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售(土地法第七十三條之一規定參照)。
土地法第七十三條之一修正公布施行後相關處理原則
內政部八十九年五月二日臺(八九)內地字第八九六四七六四號函 
一、土地法第七十三條之一修正後,市縣地政機關所為之「列冊管理」僅係一般行政處理行為,並無實質代管權力,故市縣 地政機關對於列冊管理之土地或建築改良物無需為使用、收益或管理上之必要處分。
二、土地法笫七十三條之一修正後,已無代管費用之規定,地政機關亦僅列冊管理,尚無使用收益管理之行為,故不宜收取代管費用。惟修法前地政機關已為代管之土地或建築改良物,依修正前規定得收取代管費者,由直轄市、縣市政府視其有無代管行為自行決定收取與否。但於土地法修正前,已辦理繼承登記並已收取代管費者,因法律規定程序已完成,不宜再辦理退費。
三、查土地法第七十三條之一修正公布後,其適用之對象與違反作為義務與修正公布前之規定相同,僅將管制手段,由實質「代管」權力改為手段較輕之「列冊管理行為」;「代管期間為九年」改為「列冊管理期間為十五年」;逾期仍未聲請登記者「逕為登記國有」改為「移請國有財產局公開標售」;並增訂相關程序事項等規定,故原已代管滿九年而尚未登記為國有者,於上開法條修正施行後,應依修正後之規定辦理。
四、依不真正溯及既往之法理,對於土地法第七十三條之一修正施行前未辦理繼承登記之土地或建築改良物,於修正施行後其違章事實行為仍繼續存在者,主管機關於修正施行前依法所為之代管期間,於修正施行後得併予計入新法所定之列冊管理期間;且「代管」係屬較「列冊管理」為高度之管理行為,依舉重以明輕之法律解釋原則,代管行為應予計入列冊管理期間。綜上,原代管期間或加計原代管期間後之列冊管理期間滿十五年者,應依修正後土地法第七十三條之一規定,將清冊移請國有財產局公開標售。
 
說明五、未能於規定期間內申辦繼承登記時繼承人要如何保障自己權益?
 
繼承人如有下列事由未能於繼承開始之日起一年辦理繼承登記者,應於該管直轄市或縣市地政機關公告繼承人於三個月內聲請登記之期間內,檢附證明文件向土地所在地政事務所提出,經審查符合者,暫不予實施列冊管理:
(一)已申報相關賦稅而稅捐機關尚未完成核稅者。
(二)部分繼承人為大陸地區人士,依台灣地區與大陸地區人民關係條例第六十六條規定,於大陸地區繼承人未表示繼承之期間。
(三)已向地政機關申辦繼承登記,惟其所提戶籍資料與登記簿記載不符,須向戶政機關查明更正者。
(四)因繼承訴訟者。
(五)其他不可抗力事故,經該管地政機關認定者。
 
說明六、繼承人未能全體會同申請繼承登記時該怎麼辦? 
 
1.如部分繼承人因行蹤不明、感情不睦、意見不一致等原因,致無法全體達成協議申辦分割繼承登記或分別共有登記,可由繼承人中之一人或數人依遺產及贈與稅法第四十一條之一、相關稅法及登記函令規定,按其法定應繼分比例繳納遺產稅款、登記規費、罰鍰、加徵之滯納金、利息等有關費用後,依土地登記規則第三十一條規定,由其為全體繼承人之利益,就被繼承人之土地申請登記為公同共有。
2.如繼承人彼此間之應繼分有爭執,亦得訴請法院判決分割繼承,並依法院之判決繳納有關稅費後辦理分割繼承登記。
 
說明七申辦繼承登記應檢附哪些文件?
﹙一﹚登記申請書。
﹙二﹚所有權狀或他項權利證明書。
﹙三﹚被繼承人死亡時之戶籍謄本。
﹙四﹚繼承人現在之戶籍謄本。
﹙五﹚繼承系統表。
﹙六﹚遺產稅繳﹙免﹚納證明書或其他有關證明文件。
﹙七﹚繼承人如有拋棄繼承,另檢附合法之拋棄證明文件。
﹙八﹚其他由中央地政機關依法規定應提出之證明文件。
前項第五款之繼承系統表,由申請人依民法有關規定自行訂定,註明如有遺漏或錯誤致他人受損害者,申請人願負法律責任,並簽名或蓋章。因法院確定判決申請繼承登記者,得不提出第一項第三款、第五款及第七款之文件。
 
說明八、依遺產及贈與稅法第二十三條之規定,被繼承人死亡遺有財產者,納稅義務人應於被繼承人死亡之日起六個月內,向戶籍所在地主管稽徵機關辦理遺產稅申報,如未依限申報,依第四十四條之規定,按核定應納稅額加處一至二倍之罰鍰;無應納稅額者,處九百元之罰鍰。繼承登記自繼承開始之日起,六個月內為之。聲請逾期者,每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。(參照土地法第七十三條規定繼承,於登記前已取得不動產物權,非經登記,不得處分其物權(參照民法第七百五十九條)。故繼承人如不辦理繼承登記,則不能出售所繼承之不動產或向銀行抵押貸款等。
 
土地登記規則 繼承登記
  119    申請繼承登記,除提出第三十四條第一項第一款及第三款之文件外,並應提出下列文件:                                                 
  載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本。                           
  繼承人現在戶籍謄本。                                       
  繼承系統表。                                               
  遺產稅繳 () 納證明書或其他有關證明文件。                 
  繼承人如有拋棄繼承,應依下列規定辦理:                     
 () 繼承開始時在中華民國七十四年六月四日以前者,應檢附拋棄繼承權有關文件;其向其他繼承人表示拋棄者,拋棄人應親自到場在拋棄書內簽名。                                             
 () 繼承開始時在中華民國七十四年六月五日以後者,應檢附法院准予備查之證明文件。                                         
  其他依法律或中央地政機關規定應提出之文件。                 
前項第二款之繼承人現在戶籍謄本,於部分繼承人申請登記為全體繼承人公同共有時,未能會同之繼承人得以曾設籍於國內之戶籍謄本及敘明未能檢附之理由書代之。第一項第一款、第二款之戶籍謄本,能以電腦處理達成查詢者,得免提出。                                                            
第一項第三款之繼承系統表,由申請人依民法有關規定自行訂定,註明如有遺漏或錯誤致他人受損害者,申請人願負法律責任,並簽名。因法院確定判決申請繼承登記者,得不提出第一項第一款、第三款及第五款之文件。
120  繼承人為二人以上,部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時,得由其中一人或數人為全體繼承人之利益,就被繼承人之土地,申請為公同共有之登記。其經繼承人全體同意者,得申請為分別共有之登記。登記機關於登記完畢後,應將登記結果通知他繼承人。
121   胎兒為繼承人時,應由其母以胎兒名義申請登記,俟其出生辦理戶籍登記後,再行辦理更名登記。前項胎兒以將來非死產者為限。如將來為死產者,其經登記之權利,溯及繼承開始時消滅,由其他繼承人共同申請更正登記。
122   遺產管理人就其所管理之土地申請遺產管理人登記時,除法律另有規定外,應提出親屬會議選定或經法院選任之證明文件。
123   受遺贈人申辦遺贈之土地所有權移轉登記,應由繼承人先辦繼承登記後,由繼承人會同受遺贈人申請之;如遺囑另指定有遺囑執行人時,應於辦畢遺囑執行人及繼承登記後,由遺囑執行人會同受遺贈人申請之。
前項情形,於無繼承人或繼承人有無不明時,仍應於辦畢遺產管理人登記後,由遺產管理人會同受遺贈人申請之。
 
 
土地法 73-1 第二項 前項列冊管理期間為十五年,逾期仍未聲請登記者,由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者,於標售後喪失其占有之權利;土地或建築改良物租賃期間超過五年者,於標售後以五年為限。
 
說明一、未辦理繼承登記之土地或建築改良物移請國有財產局標售後,繼承人之權益將有何影響?
1.未辦繼承登記之土地或建物移請國有財產局標售後,繼承人即喪失占有該土地或建物之權利。
2.繼承人對標售之土地或建物就其使用範圍有優先購買權,但如其未於決標後十日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。
3.對於已標售之土地或建物,繼承人得按其法定應繼分向國有財產局申請提領標售價金。但逾十年無繼承人申請提領該價款者,即歸屬國庫。
4.經五次標售而未標出之土地或建物,即登記為國有。自登記完畢之日起十年內,繼承人得檢附證明文件按該土地或建物地五次標售底價及其法定應繼分向國有財產局申請提領價金。
 
土地法 73-1 第三項 依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日,繼承人、合法使用
人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存,繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者,歸屬國庫。
 
說明、
權利人於不動產之所有權人出售其不動產時,得主張依同樣條件優先於第三人承買之權利。亦即土地或建物『出售』於『第三人』時,有權主張按『同樣條件』優先購買之權。其可分為下列兩種:一、意定優先購買權:基於當事人間之契約約定者。一般而言,意定優先購買權具債權效力,須經辦理預告登記以後,才能產生物權效力。二、法定優先購買權:基於法律明文規定而發生者。依各該法律有物權效力或債權效力。該優先購買權不僅屬賣方與優先購買權人之權利義務關係,亦及於第三人(即賣方若未通知優先購買權人而將不動產出售、登記予第三人時,優先購買權人可訴請塗銷第三人已登記之所有權),稱為物權性質,亦謂法定優先購買權。該優先購買權僅屬賣方與優先購買權人間之權利義務關係,並無及於第三人(即賣方若未通知優先購買權人而將不動產出售、登記予第三人時,優先購買權人僅得請求損害賠償),稱為債權性質,亦謂意定優先購買權。當物權性質與債權性質優先購買權競合時,以物權性質優先購買權優先行使。
 
土地法 73-1 第四項 第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者,由國有財產局定期再標售,於再行標售時,國有財產局應酌減拍賣最低價額,酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者,登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內,原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分,向國有財產局申請就第四項專戶提撥發給價金;經審查無誤,公告九十日期滿無人異議時,按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。
 
說明、 土地法第七十三條之一修正前已執行代管之未辦繼承登記土地或建物,於修正後申請繼承登記者,是否收取代管費用,業經內政部八十九年三月二日台內地字第八九六四三四七號函核示,得由直轄市.縣市政府視其有無實質代管行為自行決定收取與否,但修正前已申請繼承登記並已收取代管費用者,因法律程序已完成,故不宜退費。土地法第七十三條之一修正前,台北縣全縣之已執行代管之未辦繼承登記土地或建物,業經台北縣政府八十九年三月三十日北府地籍字第一一二0一四號函核示,免予收取代管費用。